Zinsfuß

Was ist der Zinsfuß?

Als interner Zinsfuß, auch interner Zinssatz genannt, wird derjenige Zins bezeichnet, bei dem der Kapitalwert der Ein- und Auszahlungsreihen des Investitionsprojektes gleich Null ist. Der Wert ist somit kritisch und dient nicht selten als Entscheidungskriterium für die Durchführung oder auch die Unterlassung einer Investition. Beim Zinsfuß berechnen löst man die folgende Gleichung nach i* auf:

Man kann den internen Zinsfuß neben der Auflösung der Formel auch grafisch oder mit Hilfe einer entsprechenden Funktion in einem Tabellenkalkulationsprogramm (wie zum Beispiel Microsoft Excel) darstellen.

Bei der Entscheidung für oder gegen eine Investition gelten folgende Regeln:

Was ist der interne Zinsfuß?

Der interne Zinsfuß wird auch interne Rendite oder Interner Zinssatz genannt. Der Zinsfuß wird zur Beurteilung für oder gegen eine Investition verwendet. Hierbei ist jedoch wichtig zu beachten, dass in der Regel zwei oder mehrere Investitionsprojekte nicht anhand der internen Zinsfußmethode miteinander verglichen werden können. Zwar ist der Vergleich zweier Zinsfüße ohne in der Regel sehr komplizierte Ergänzungsrechnungen schnell und bequem durchzuführen, jedoch erlaubt dieses Vorgehen keine Aussage über die relative Vorteilhaftigkeit.

Eine Investition, die einen höheren Zinsfuß hat, ist nicht grundsätzlicher vorteilhafter gegenüber jener mit einem geringeren Zinsfuß. Grund hierfür ist, dass die Wiederanlageprämisse nicht direkt erkennbar ist, welche aber dem internen Zinsfuß bei der Berechnung zugrunde liegt. Sie führt zu teilweise dramatischen inhaltlichen Fehlern.

Aus diesem Grund soll der interne Zinsfuß lediglich als ergänzendes Kriterium bei der Beurteilung einer Investition zu Rate gezogen werden.

Wenn unbedingt mit einem Zins gearbeitet werden muss, so ist eine andere Methode besser geeignet: die "modifizierte Interne Zinsfußmethode" oder auch Baldwin-Zins genannt. Beim Baldwin-Zins werden die Einzahlungsüberschüsse der Laufzeit bis zum Laufzeitende mit dem Kalkulationszins angelegt. Hierdurch ergibt sich deren Endwert und es lässt sich zur selben Zeit der Barwert der Auszahlung bestimmen. Die Baldwin-Methode geht demnach explizit von einer Wiederanlage der Einzahlungsüberschüsse zum Kalkulationszins i aus.

Interner Zinsfuß: Methode

Mit der interner Zinsfuß Methode lässt sich die mittlere, jährliche Rendite einer Investition oder Kapitalanlage berechnen, bei der unregelmäßige Erträge anfallen. Bei dieser Methode geht es um eine rhetorische Rendite. Denn beim internen Zinsfuß berechnen handelt sich um eine Investitionsrechnung, welche dazu verwendet wird, verschiedene Investitionsalternativen zu bewerten und vergleichen.

Die Methode des internen Zinsfußes gehört zu den sogenannten dynamischen Investitionsrechnungen. Im Vergleich zu den statischen Rechenverfahren beziehen die dynamischen Verfahren den Zeitwert des Geldes mit ein. Einfach ausgedrückt bedeutet der Zeitwert des Geldes Manchmal spricht man auch vom IRR. IRR steht für den englischen Ausdruck Internal Rate of Return. Der Begriff Interner Zinsfuß steht für de sogenannten Abzinsungsfaktor.

Der interne Zinsfuß ist gleich jenem Faktor, bei dessen Verwendung die abgezinsten Zahlungen der Zukunft dem heutigen Preis beziehungsweise der Höhe der Anfangsinvestition entsprechen.

Möchte man eine Investition auf ihre Wirtschaftlichkeit prüfen, so wird die Investition über die Gesamtlaufzeit betrachtet. Wenn der interne Zinsfuß größer ist als der Kalkulationszinsfuß so ist diese Wirtschaftlich.

Man kann dies auch anders ausdrücken: Sobald die Rendite größer ist als die des Kapitalzinses, ist die Investition aus wirtschaftlicher Sicht zu tätigen. Der interne Zinsfuß einer Investition entspricht der Rendite beziehungsweise dem Effektivzinssatz einer Investition.  

Interner Zinsfuß und zeitgewichtete Rendite

Der Interne Zinsfuß gehört zur kapitalgewichteten Rendite, während zur zeitgewichteten Rendite der True Time-Weighted Rate Of Return (TTWROR) gehört.

Interner Zinsfuß: Formel

Um den Internen Zinsfuß berechnen zu können, verwendet man die Interner Zinsfuß Formel:

 

Der Zinsfuß bei einer Investition in Logistikimmobilien

Werden Logistikimmobilien für Logistikimmobilienfonds, für Dachfonds, Mischfonds oder Zielfonds angekauft, so muss die Transaktion wirtschaftlich sein, also sich für die Investoren lohnen.

Stehen einem Fonds nun mehrere Objekte zum Ankauf zur Auswahl, kann es sein, dass das einzelne Objekt hinsichtlich seiner Wirtschaftlichkeit anhand der internen Zinsfuß Methode bewertet wird. Was jedoch nicht gemacht wird, ist das mehrere Investitionsobjekte mit Hilfe der internen Zinsfußmethode miteinander verglichen werden. Zwar wäre dieses Vorgehen relativ einfach, aber dieses Vorgehen erlaubt dem Investor keine Einschätzung zur relativen Vorteilhaftigkeit.

Welche Vor- und Nachteile hat der interne Zinsfuß?

Der Vorteil des internen Zinsfußes ist die relativ schnelle und einfache Anwendung beziehungsweise Berechnung. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Zahlungsströme während der gesamten Investitionsdauer berücksichtigt wird.

Der Nachteil der internen Zinsfuß Methode ist jedoch, dass sie sich nicht zum Vergleich verschiedener zur Auswahl stehenden Investitionen eignet. Somit dient der interne Zinssatz immer nur zur Beurteilung des Grades der Wirtschaftlichkeit einer einzigen Investition.

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