Die Preisspirale dreht sich – Wie lange sich Investitionen in Logistikimmobilien noch lohnen

Die Preisspirale dreht sich – Wie lange sich Investitionen in Logistikimmobilien noch lohnen

Logistikimmobilien sind unter Investoren begehrt wie nie und haben ihr Nischendasein unter den Immobilien-Assetklassen längst verlassen. Die immense Nachfrage konzentriert sich allerdings insbesondere auf das begrenzte Angebot an Neubauimmobilien und großvolumigen Portfoliotransaktionen.

Bodo Hollung

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Nov

2017

München, November 2017 – Vor dem Hintergrund der weiteren Zinsentwicklung und der guten Bruttoanfangsrendite sollten langfristig orientierte Investoren ihren Fokus daher unbedingt auch auf Bestandsimmobilien und Einzeltransaktionen richten, meint Bodo Hollung.

Die Preise bei Logistikimmobilien kennen momentan nur einen Weg: nach oben. Viele begehrte Objekte, die dieses Jahr den Besitzer gewechselt haben, wurden zu Preisen veräußert, die noch vor einem Jahr undenkbar gewesen wären. Allerdings ist das Bild des Logistikimmobilienmarktes wesentlich differenzierter, als es die steigenden Preise und Statistiken der großen Maklerhäuser hergeben.

In erster Linie konzentrieren sich die in Marktberichten dargestellten Preisentwicklungen nämlich auf die besonders von (internationalen) Investoren nachgefragten Neubauten in den TOP-5-Standorten Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln/Düsseldorf und München. Verfügen diese Immobilien über eine hohe Objektqualität, lange Mietvertragslaufzeiten und bonitätsstarke Mieter wie etwa DAX-notierte Unternehmen, sind bestimmte Investorengruppen bereit, sehr hohe Preise zu zahlen. Zwar stellt die hier abrufbare Bruttoanfangsrendite von 4,75 bis 5,50 Prozent im Vergleich mit den noch vor zwei Jahren erzielbaren 6,50 Prozent ein historisches Tief innerhalb der Assetklasse Logistik dar; dennoch ist sie im Vergleich mit jener von Top-Objekten innerhalb der verschiedenen Immobiliensegmente wie Gewerbe und Wohnen – aber auch von Kapitalmarktprodukten –  immer noch wesentlich höher.

In Zusammenarbeit mit guten Asset Managern kann ein Investment in Top-Logistikimmobilien auch für Anleger ohne Spezialisierung auf Logistikimmobilien ähnlich interessant sein wie der Kauf einer Unternehmensanleihe, und dies bei einer besseren Bruttoanfangsrendite. Kein Wunder also, dass die meisten Investoren bereit sind, die am Logistikimmobilienmarkt aufgerufenen Preise zu zahlen. Und solange die Bruttoanfangsrendite für Neubaulogistikimmobilien noch mindestens 1 bis 1,5 Prozent über den Produkten anderer Assetklassen wie Einzelhandel oder Büro liegt, wird das Investoreninteresse ungebremst anhalten. Hinzu kommt, dass aufgrund des weiter anhaltenden niedrigen Zinsniveaus auch immer mehr institutionelle Investoren angehalten sind, ihre Immobilienquote innerhalb der aufsichtsrechtlichen Möglichkeiten zu erhöhen, um wie z.B. Pensionskassen ihren Versorgungsverpflichtungen nachkommen zu können.

Befeuert wird die Kaufpreisspirale durch den scharfen Wettbewerb der Projektentwickler untereinander. Gab es im Jahr 2006 nur eine Handvoll, liefern sich im Logistiksegment mittlerweile ca. 30 Projektentwickler einen Wettkampf um die wenigen verfügbaren Flächen in den wichtigen Logistikstandorten wie unter anderem Hamburg oder Rhein-Ruhr. Zwischen 2012 und 2017 entfielen von den etwa 23,9 Millionen Quadratmetern Neubaufläche gut 47 Prozent auf Projektentwickler, die sechs der Top-10-Entwickler in diesem Zeitraum stellen.

Um sich im Wettbewerb um potenzielle Mieter Marktvorteile zu verschaffen, tendiert eine zunehmende Zahl von Entwicklern dazu, ins Risiko zu gehen und Grundstücke spekulativ zu erwerben. Damit sie einen Zuschlag für verschiedene Neubau-Aufträge zu erhalten, preisen die Projektentwickler den Exit-Preis der geplanten Hallen bereits in die Kalkulation des Projekts ein. Oft gibt es hierbei bereits Commitments von Investoren, so dass der Entwickler nicht mit eigenem Geld in das Projekt gehen muss. Das treibt die Preisspirale weiter an. Jedoch kann neben dem Mieter auch ein langfristig orientierter Investor von dieser Situation profitieren. Denn mit dem Ende der Mietverträge, die meist über fünf bis zehn Jahre laufen, besteht die Chance, den Mietpreis an das dann aktuelle Mietpreisniveau anzupassen.

Langfristig orientierte Investoren sollten allerdings auch die Zinsentwicklung, vor allem in den USA, im Auge behalten. Es wird nämlich abzuwarten bleiben, ob die Politik des billigen Geldes auch unter dem neuen FED-Chef Jerome Powell anhalten wird. Das Risiko einer Zinserhöhung wird momentan zwar als gering betrachtet, steigen jedoch die Leitzinsen in den USA, dürfte die Zeit des billigen Geldes und der niedrigen Zinsen vorbei sein – und damit auch die Preisspirale beim Run auf Logistikimmobilien, zumindest im Neubaubereich. Denn der Spread der Bruttoanfangsrenditen bei Neubaulogistikimmobilien zu vergleichbar risikoarmen Kapitalmarktprodukten dürfte dann schmelzen, wovon die hochpreisigen Neubauprojekte zuerst betroffen sein würden.

Von dieser Preis- und Renditeentwicklung weniger betroffen sind Bestandsimmobilien, die auch das Gros der Logistikhallen in Deutschland ausmachen. Laut bulwiengesa existieren im Logistiksektor Bestandsimmobilien mit einer investmentrelevanten Fläche von ca. 53 Millionen Quadratmetern, meist aber unterhalb des Radars von Investoren. Dabei müssen sich Bestandshallen vor Neubauprojekten nicht verstecken und verfügen oftmals über eine ähnlich gute Objektqualität. Vor dem Hintergrund des Flächenmangels für Neubauprojekte punkten sie zudem mit sehr guten Lagen in den wesentlichen Logistikregionen. Entsprechend finden sich noch ältere Objekte mit einem guten Wiedervermietungspotenzial und Bruttoanfangsrenditen von 5,80 bis 7,90 Prozent.

Warum also ist hier die Investorennachfrage geringer? Der Grund liegt vor allem in den kurzen Mietvertragslaufzeiten, mit denen neue Eigentümer im Bestand konfrontiert werden und die nicht-professionelle Investoren meist abschrecken. Denn notwendig für eine reibungslose Wiedervermietung und somit erfolgreiche Kapitalanlage sind neben einem umfangreichen Immobilienwissen und umfassenden Asset Management-Knowhow gute Kontakte und ein lokales Netzwerk – und daran fehlt es einem Großteil der Anleger, vor allem jenen aus dem Ausland. Deren Anteil liegt laut einer Studie von bulwiengesa bei mittlerweile 79 Prozent.

Der Renditedruck konzentriert sich so vor allem auf den kleinen Neubausektor: Während hier die Yield Compression bei ca. 1,5 Prozent steht, liegt die Zahl im Bestand mit 0,75 Prozent bei ungefähr der Hälfte. Und durch den wesentlich breiteren Spread werden Bestandsimmobilien im Fall einer Anhebung des Zinsniveaus weiterhin lukrative Anlagemöglichkeiten darstellen.

Gute Gründe also, bei der Suche nach einem Logistikinvestment Bestandsimmobilien wesentlich stärker in den Blick zu nehmen. Zumal, da mit der stetig wachsenden nutzerseitigen Nachfrage nach verschiedenen Immobilientypen in den Logistikregionen kein Weg an den älteren Hallen vorbeigehen wird. Außerhalb dieser Regionen sind die meisten Objekte sehr individuell zu betrachten – was einen bestimmten Aufwand nach sich zieht. Während dabei insgesamt der Fokus bei Bestandsobjekten meist auf einer Losgröße von etwa 20 bis 40 Millionen Euro liegt, stellen zum Teil auch Hallen ab einer Losgröße von zehn Millionen Euro ein interessantes Anlageobjekt dar. Allerdings braucht es hier zur gründlichen Objektprüfung ein wesentlich größeres Team, was die meisten institutionellen Investoren aus Effizienzgründen scheuen. Der Blick aber kann sich lohnen.

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