DVZ-Artikel: Führt der EU-Regulierungsdruck auf Investoren zu mehr Nachhaltigkeit?

DVZ-Artikel: Führt der EU-Regulierungsdruck auf Investoren zu mehr Nachhaltigkeit?

Der Ansturm auf die Assetklasse Logistikimmobilien reißt nicht ab. Gleichzeitig fragen Investoren bei Ankäufen immer häufiger Nachhaltigkeitskriterien ab, u.a. weil sie von regulatorischer Seite dazu verpflichtet werden. Wie lassen sich diese Anforderungen mit der steigenden Flächenknappheit unter einen Hut bringen?

Fiona Nitschke

14

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Apr

2021

Finanzmarktteilnehmende werden mit der seit 10. März 2021 geltenden Offenlegungsverordnung verpflichtet zu erläutern, welche Nachhaltigkeitskriterien sie umsetzen bzw. weshalb sie keine berücksichtigen. Das betrifft sowohl institutionelle Investoren als auch Vermögens- und Fondsmanager*innen. Um beurteilen zu können, inwiefern Anlagemöglichkeiten Nachhaltigkeitsrisiken oder -kompensationen beinhalten, braucht es festgelegte Standards. Die Offenlegungsverordnung ist bislang relativ unspezifisch. Dennoch sind die Auswirkungen der in Kraft tretenden Richtlinien in der Logistikimmobilienbranche bereits zu spüren.

So wirkt sich der Druck der Immobilieninvestoren durch die Offenlegungspflicht sukzessive auf das Investmentmanagement aus. Anleger erwarten von ihren Portfolios neben der finanziellen Rendite inzwischen ebenso eine positive Entwicklung im Hinblick auf ESG-Gesichtspunkte.

„Für unsere Pensionskasse ist das Thema Nachhaltigkeit wichtig. Wir haben ESG-Kriterien und GRESB-Bewertungen frühzeitig in den Anlageausschusssitzungen angesprochen“, sagt Thomas Warkus, Portfoliomanager Immobilien der Philips Pensionskasse (VVaG) und erklärt: „Dabei geht es nicht um das Erreichen einer bloßen Bewertung, sondern um kontinuierliche Anstrengungen zur Verbesserung und zur Steigerung der Transparenz von Nachhaltigkeitsperformance“.

Bei Investitionsentscheidungen werden also Umweltauswirkungen (Environmental), soziale Themen (Social) sowie die Unternehmensführung (Governance) nun genauer geprüft. Investmenthäuser erhalten immer mehr Anfragen bezüglich ihrer ESG-Kriterien. Viele Firmem implementieren daher Maßnahmen wie die standardmäßige Durchführung einer ESG Due Diligence im Ankaufsprozess oder eine ESG-Bewertung durch GRESB auf Portfolioebene.

Exemplarisch fließen beim Ankauf von Logistikimmobilien Aspekte wie Resilienz bezüglich des Klimawandels, die verwendeten Baumaterialien und Angaben zum Wasserverbrauch oder des Abfallaufkommens ein. ESG-Faktoren haben sich zwar als Bewertungskriterien durchgesetzt, sind allerdings bisher nur Richtlinien, die von den Unternehmen individuell festgelegt werden können. Institutionelle Investoren setzen voraus, dass die Investmentmanager*innen, bei denen sie in Logistikimmobilien-Fonds anlegen, messbare Fortschritte in diesen Bereichen machen und darüber informieren, bspw. im Rahmen eines ESG-Reportings. Darin wird festgehalten, welche Ziele sich das Unternehmen gesetzt hat, welche Maßnahmen erfolgreich umgesetzt werden konnten und wo noch Luft nach oben ist.

Letztendlich sollten Nachhaltigkeitsmaßnahmen bei der Projektentwicklung starten und bereits beim Bau einer neuen Logistikimmobilie erfolgen. ESG-Kriterien werden zwangsläufig zu entscheidenden Parametern in der Ankaufsprüfung. Dies kann so weit führen, dass Fonds-Manager*innen nur noch Objekte erwerben können, die eine ausreichende ESG-Qualität aufweisen.

Die Immobilienbranche ist für knapp ein Drittel der weltweiten CO2-Emissionen und etwa 40% des globalen Energieverbrauchs verantwortlich. Es besteht also reichlich Einsparpotential! Wie aber lassen sich nachhaltige Logistikimmobilien im Spannungsfeld zwischen Flächenknappheit und erstrebter Reduzierung der Flächenversiegelung umsetzen? Stichwort Brownfield. Dieser Ansatz ist nicht neu, hat jedoch gerade in jüngster Zeit an Auftrieb gewonnen. Mit der Revitalisierung, sprich der Wiedernutzung brachliegender Flächen, ergibt sich zumindest für die Flächenknappheit eine mögliche Lösung.

Ein „Best-Practice“-Beispiel dafür ist der im letzten Jahr fertiggestellte Neubau eines Logistikzentrums in Hannover. Auf dem Gelände der ehemaligen Max-Müller-Eisenwerke – seinerzeit maßgeblich für Rüstungsproduktion genutzt – wurde im historisch gewachsenen Industrie- und Gewerbegebiet Brink-Hafen eine neue Logistikimmobilie erbaut. Der Mieter ist für eine ganzheitliche ESG-Ausrichtung gleichermaßen relevant und so wird das Gelände heute nicht länger für Rüstungszwecke genutzt, sondern für die Lagerung von Kabeln und Leitungen u.a. für den Maschinen- und Anlagenbau oder Elektro- und Installationstechnik.

Durch die Bebauung der Brachfläche entstand keine erneute Flächenversiegelung. Insgesamt steht das Objekt im Zeichen der Nachhaltigkeit: Die flexible Nutzbarkeit der Hallen verspricht einen langen Lebenszyklus der Immobilie. Dank des zentralen Standorts in Autobahnnähe, der geringen Entfernung zum Flug- und Nordhafen sowie der Möglichkeit zum kombinierten Verkehr zeichnet sich das Logistikzentrum durch seine hohe Drittverwendungsfähigkeit aus.

„Brownfield-Ansiedlungen allein werden als Kompensation für die Flächenknappheit allerdings nicht ausreichen“, ist sich Stefan Dvorak, Portfoliomanager bei der NÜRNBERGER Assetmanagement, gewiss. „Um den Nachhaltigkeitsansprüchen trotzdem gerecht zu werden, müssen bei der Planung von Neubauten zusätzlich alternative Kompensationsmaßnahmen wie Fassadenbegrünung, Energieeffizienz und Biodiversitätsdächer einfließen. Eine unserer Fondsimmobilien im Industriecenter Obernburg (ICO) ist bspw. mit dem größten Gründach Bayerns bebaut und leistet somit einen großen Beitrag zur Erfüllung der Klimaziele. Bei unseren Logistikimmobilien prüfen wir stets, ob die Dächer für die Nutzung regenerativer Energien wie z.B. Photovoltaikanlagen geeignet sind.“

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