Logistikimmobilien in Zeiten der digitalen Disruption

Logistikimmobilien in Zeiten der digitalen Disruption

Der digitale Fortschritt macht auch vor der Boombranche Logistik nicht halt und verändert die Anforderungen an die Konfiguration von Logistikimmobilien. Nachhaltigkeit und Vernetzung gewinnen an Bedeutung, während Größe und maximale Drittverwendungsfähigkeit als Bewertungskriterien verlieren. Investoren und Projektentwickler müssen sich diese Verschiebungen bewusst machen, um die Herausforderungen der digitalen Disruption zu meistern.

Bodo Hollung

28

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Sep

2017

Eine resiliente Exportwirtschaft, starke Binnennachfrage und zentrale Lage im Herzen Europas: All das sind Faktoren, die den aktuellen Run auf deutsche Logistikimmobilien stützen, sowohl auf Nutzerseite wie auch bei institutionellen Investoren auf Suche nach renditestarken Anlagemöglichkeiten. So verwundert es nicht, dass Logistikimmobilien mittlerweile mit einem Transaktionsumsatz von etwa fünf Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2017 die zweitgrößte Assetklasse nach Büroimmobilien bilden und den Einzelhandelsinvestmentmarkt erstmals von Platz 2 verdrängt haben.

 

Die weitere Entwicklung im Logistiksektor wird wesentlich durch den Megatrend Digitalisierung bestimmt, vor allem in Gestalt des ungebremst wachsenden E-Commerce. Allein bis zum Jahr 2025 prognostiziert Scope

eine Verdoppelung der Nachfrage nach Logistikobjekten durch den Online-Handel. Doch die digitale Disruption verspricht nicht nur eine goldene Zukunft. Vielen Anlegern, Asset Managern und Projektentwicklern scheint nicht oder nur zum Teil bewusst zu sein, dass sie die Rahmenbedingungen und Kriterien für Logistikimmobilien- Investments auf den Kopf stellt. Heute noch gefragte Objekte könnten in wenigen Jahren bereits den veränderten Marktansprüchen des digitalen Zeitalters nicht mehr genügen.

 

Denn der digitale Fortschritt verschiebt die zeitlichen Erwartungen der Kunden an Hersteller, Händler und

Logistiker grundlegend. Sowohl im B2C- wie auch im B2B-Bereich sind möglichst kurze Lieferzeiten, eine große Auswahl und uneingeschränkte Warenverfügbarkeit das neue Credo im Warenhandel. Same-Day-Delivery und schnelle, flexible Reaktionen auf Kundennachfragen werden somit zu wesentlichen Wettbewerbsfaktoren. Hinzu kommen Trends wie die gegenwärtigen „Reshoring“- Tendenzen in der Industrie und die Nutzung von Big Data zur Abschätzung der Kundennachfrage, die zusammen zur einer Verringerung des Warenbestands und eine Verkürzung der Transportwege führen werden. Asset Manager und Projektentwickler müssen somit die Logistikimmobilie der Zukunft als integralen Bestandteil einer kürzeren aber komplexeren, endkundenorientierten Supply-Chain betrachten. Das bedeutet, Logistikzentren

mit intermodalen Umschlagkapazitäten werden besonders gefragt sein, während Größe und Lagerkapazitäten

der Immobilie für Teilsegmente der Logistik tendenziell an Bedeutung verlieren. Hier bieten sich Chancen für kleinere Objekte oder Flächen. Kürzere Lieferketten bringen zudem Möglichkeiten für einzelne Produktionsschritte in den Hallen wie etwa Fähigkeiten zum 3D-Druck.

 

Auch die Nutzung der Logistikimmobilien und die Gebäude selbst werden spezifischer. Distributionsimmobilien wie Fulfillment-Center benötigen eine größere Hallenhöhe und mehrere Ebenen als reine Umschlagsimmobilien, um so den reibungslosen Ablauf von Konfektionierung und Kommissionierung zu gewährleisten. Sie müssen mit intelligenten Leitsystemen und Sensoren ausgestattet sein, um für den Einsatz fahrerloser oder automatisierter Systeme bereit zu sein. Denn wie Amazon zeigt, werden immer mehr Logistikschritte künftig automatisiert ablaufen. Auch der Nutzertyp definiert künftig stärker die Gebäudekonfigurationen als bislang. Beispielsweise stellt ein Lebensmittelgroßhändler andere Ausstattungsanforderungen als ein Zulieferer für die Automobil- oder Luftfahrtindustrie. In der verbraucherorientierten Supply Chain gewinnt zudem die Zentralität zu Produktionsstätten und Endkunden an Bedeutung.

Während jedoch für Handels- und Versorgungslogistik besonders die Nähe zu wachsenden Metropolregionen wie München, Hamburg oder Rhein-Main wichtig ist, suchen Zuliefererlogistiker vor allem die Nähe zu Produktions- und Industriestandorten. Doch nicht nur der Anschluss an Schiene und Straße mit direkten Verbindungen in die Ballungsräume und Produktionsstätten, auch der Anschluss an den digitalen Datenhighway ist in den neuen Lieferketten elementar.

 

Riesige Datenmengen müssen zukünftig systematisch erfasst, gespeichert und verarbeitet werden. Die Gebäude benötigen eine entsprechende Verkabelung mit Glasfaseranschlüssen, um über die notwendigen Datenübertragungs-und Verarbeitungskapazitäten zu verfügen und fit für das Internet of Things zu sein.

Damit rückt auch das Thema Energieeffizienz stärker in den Vordergrund. Der Einsatz digitaler und automatisierter Systeme erhöht den Strombedarf wesentlich. Mittels smarter Systeme wie einer regenerativen Heizungs- und Stromversorgung und dem Einsatz von Sensoren im Gebäude können Energiebedarf und damit Kosten reduziert werden. Gleichzeitig werden die Gebäude für die Elektromobilität der Zukunft ausgerichtet sein müssen und entsprechend Ladestationen besitzen.

 

Investoren werden sich daher künftig mehr mit den Erfordernissen der Nutzer und deren Supply Chain auseinandersetzen müssen. Die Suche nach Logistikimmobilien vom Schreibtisch aus und das Abhaken von Checklisten zur Beurteilung der Drittverwendungsfähigkeit gehören damit der Vergangenheit an. Gefragt sind vielmehr Kenntnisse über die technischen, infrastrukturellen und regionalen Gegebenheiten der Objekte und das Knowhow, die Immobilien in mögliche unterschiedliche Lieferketten richtig einzuordnen.

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