Mietverträge bei Logistikimmobilien – Anforderungen aus Investorensicht

Mietverträge bei Logistikimmobilien – Anforderungen aus Investorensicht

Logistikimmobilien weisen stabile Mieten über den Zyklus einer Immobilie auf, verfügen über eine Lebensdauer von bis zu 60 Jahren und verursachen relativ geringe Instandhaltungskosten. Zu den Besonderheiten gehört ebenso die Laufzeit der Mietverträge: In der Regel fällt diese mit 1 – 5 Jahren bei Bestandsobjekten und 3 – 10 Jahren bei Neubauten im Vergleich zu anderen Assetklassen relativ kurz aus. Ein Aspekt, der nicht kritisch ist, sofern Standort und Drittverwendungsfähigkeit passen.

Natalie Weber

24

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Jun

2019

Optionen ermöglichen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der eigentlichen Mietzeit. Meist werden einseitige Optionen zugunsten des Mieters vereinbart. Eine beidseitige Option ermöglicht auch dem Vermieter eine Verlängerung der Mietlaufzeit.

Eine Werterhaltungsklausel ist meist Bestandteil des Mietvertrages und ermöglicht eine Anpassung der Miethöhe, um den Wert der Einnahmen zu sichern. Diese ist überwiegend an den Verbraucherpreisindex geknüpft. Die Anpassung erfolgt häufig nach definierten Hürden, d.h. erst wenn eine 5%- oder 10%-Schwelle überschritten wird. Die Erhöhung wird je nach Vereinbarung zum Teil nur zu 70 - 80% auf die Miete aufgeschlagen.

Verhandlungssache ist ebenso, ob die Verwaltungskosten in den Betriebskosten enthalten sind oder extra angesetzt werden. Wichtig ist darüber hinaus, die nicht umlegbaren Nebenkosten so gering wie möglich zu halten. Dies können Wartung für Dach und Fach sein sowie die Mietausfall- oder Terrorversicherung.

Die meisten Verträge sind Double Net-Verträge, d.h. laufende Kosten wie Grundsteuer, Instandhaltung von Heizung, Sprinkler etc. trägt der Mieter. Hier gibt es Kostenteilungsregelungen. Dach und Fach, d.h. Kosten, die die Baukonstruktion sowie Technische Anlagen und Installationen betreffen, sind Sache des Vermieters. Bei Triple Net-Verträgen trägt der Mieter alle Kosten für die Liegenschaft, dies ist in der Praxis aber seltener zu finden.

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