Wie gehe ich mit Renditedruck um?

Wie gehe ich mit Renditedruck um?

In einem nachhaltig niedrigen Zinsumfeld in Verbindung mit lang laufenden Verpflichtungen erhalten Immobilien in der institutionellen Kapitalanlage eine immer größere Bedeutung. Wie sieht dabei die Zukunft der Assetklasse Logistikimmobilien aus? Relevante Entwicklungen im Auge haben und trotzdem mit dem erhöhten Renditedruck richtig umgehen, ist eine nicht zu unterschätzende Herausforderung.

Bodo Hollung

12

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Feb

2018

In Deutschland herrscht seit Jahren ein anhaltendes Niedrigzinsniveau in Verbindung mit lang laufenden Verpflichtungen. Somit erhalten Immobilien in der institutionellen Kapitalanlage eine immer größere Bedeutung. Als Experte des Logistikimmobilienmarktes beobachte ich seit Jahren, wie sich Logistikimmobilien mit ihren gut planbaren Cash-flows als attraktive Assetklasse etablieren. Sie sind inzwischen fester Bestandteil vieler Portfolios. Mit Einzelinvestments von rund 3 Mrd. EUR sowie Unternehmensübernahmen bzw. Portfoliokäufen von über 5 Mrd. EUR hat sich die Logistikimmobilie im Jahr 2017 einen vorderen Platz in der Gunst der Anleger gesichert.

Transaktionsvolumen und Renditeentwicklung bei Logistikimmobilien

Die Marktentwicklung auf dem Logistikimmobilienmarkt wurde im vergangenen Jahr hauptsächlich durch großvolumige Portfoliotransaktionen und Plattformübernahmen bestimmt. Zudem sind die Renditen auch in 2017 bedingt durch die hohe Nachfrage und den starken Wettbewerb auf dem Investmentmarkt weiter gesunken. Das bedeutet jedoch nicht, dass Logistikimmobilien nicht mehr von großem Interesse für Investoren sind. Die Spitzenrendite ist als Benchmark für eine Top-Immobilie oder für ein Prime-Objekt in einem Core-Markt zu sehen; allerdings sollte dieser Aussage nicht nur eine Objektklasse zu Grunde liegen.

Logistikinvestmentmarkt in Deitschland

Breite Diversifizierung in alle Logistik-Standorte in Deutschland

Auch wenn oft von Top 5-Standorten gesprochen wird, können wir von LIP dieser Abgrenzung für Logistikimmobilien nicht zustimmen. Unserer Meinung nach sollte man sich bei der Bewertung von Standorten beispielsweise an Lieferketten und der Nähe zu relevanten Produktionsstätten orientieren. Zudem spielt die Region und deren Arbeitskräfteverfügbarkeit sowie Konsumfreudigkeit eine große Rolle. Betrachtet man nur diese wenigen beispielhaften Punkte, so wird schnell klar, dass die Attraktivität von Logistik-Standorten je Objekt und potenziellem Mieter eingeschätzt werden muss. Zudem beobachten wir seit Jahren Investments in neue zukunftsweisende Standorte, die zum aktuellen Zeitpunkt oftmals leider noch unterschätzt werden.

Ausblick der Renditen

Ein Blick in die Zukunft

Nachdem ich jetzt schon seit über zehn Jahren in der Logistikimmobilien-Branche tätig bin, bin ich fest davon überzeugt, dass sich die Assetklasse Logistikimmobilien auch weiterhin am Investmentmarkt etablieren wird. Fakt ist jedoch auch, dass für viele institutionelle Investoren diese Assetklasse noch Neuland ist. Diesen Investoren möchte ich ans Herz legen, dass bei sorgfältiger Auswahl und einem guten Management kein höheres Risiko als beispielsweise bei Büroimmobilien gegeben ist.

Hinzu kommt, dass wir aktuell nicht mit globalen Krisenherden umgehen müssen, die nachhaltige Auswirkungen auf den weltweiten Handelsmarkt oder das Zinsniveau haben könnten. Der Anlagedruck institutioneller Investoren bleibt auch in den kommenden Jahren unverändert hoch.

Für die kommenden zwei Jahre lässt sich eine relativ genaue Prognose der Renditen geben. Was jedoch in der fernen Zukunft liegt, lässt sich nur schwer realistisch einschätzen, da viele externe Faktoren darauf Einfluss haben, die man nicht vorhersehen kann. Ich gehe jedoch aktuell davon aus, dass sich die Bruttorenditen von aktuell 4,75 % sowie die Nettorenditen von 4,25 % im kommenden Jahr nicht verändern werden.

 

Mein Fazit – Blick in die Zukunft

Technologischer Fortschritt führt automatisch zu einer erhöhten Transparenz der Verbrauchernachfrage und einer verkürzten Reaktionszeit der Supply-Chain. Produktionsorientierte Lieferketten werden hierdurch in verbraucherorientierte Lieferketten umgewandelt. Daraus stellt sich wiederum die Frage, welche Anforderungen eine Logistikimmobilie künftig erfüllen muss und wo eigentlich die richtigen Standorte liegen? Meiner Meinung nach liegt die Kür eines Anlegers darin, all diese Entwicklungen im Auge zu haben und trotzdem mit dem erhöhten Renditedruck richtig umzugehen. Eine exakte Prognose und somit eine optimale Planung ist in diesem Bereich nicht möglich. Man sollte den Markt und seine Entwicklungen genau verfolgen. Und manchmal hilft es, einfach auf sein Bauchgefühl zu hören.

 

*Information: Bodo Hollung hat zu diesem Thema auf der diesjährigen EUROFORUM Jahrestagung Die Logistikimmobile in Hamburg referiert.



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