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Bodo Hollung MRICS und Sebastian Betz (M.A.)

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Was Sie schon immer über Logistikimmobilien wissen wollten:

Welche Arten von Logistikimmobilien gibt es?

Prinzipiell bezeichnet eine Logistikimmobilie eine Hallenfläche, die zum Lagern, Kommissionieren und Distribuieren von Wirtschaftsgütern verwendet wird. Die Immobilien unterscheiden sich je nach Unternehmen und Nutzung. Sie sind an verschiedenen Stufen des Wertschöpfungsprozesses beteiligt und müssen somit verschiedene Anforderungen erfüllen. Basierend auf der Funktion und den Objekteigenschaften ordnet man Logistikimmobilien in fünf funktionale Typen ein: Distributionshallen, Lagerhallen, Umschlaghallen, Hochregallager und Speziallager. Logistikimmobilien benötigen zudem eine entsprechende infrastrukturelle Anbindung, zum Beispiel über Straße, Schiene, Häfen oder Flughäfen.

Was zeichnet Deutschland als Logistikstandort aus?

Der Logistikimmobilien Markt Deutschland boomt seit Jahren. Deutschland ist bei Logistikimmobilien Investoren sehr beliebt, sowohl bei deutschen als auch bei internationalen Anlegern. Deutschland führt mit Abstand die europäischen Logistikmärkte an. Durch immer weiter fortschreitende globale Arbeitsteilung, einen boomenden E-Commerce, weltwirtschaftlich verbesserte Rahmenbedingungen und eine starke Binnenwirtschaft ist die Dynamik der Logistikbranche und der Bedarf an Logistikflächen ungebrochen.

Die Logistikbranche gehört zu den bedeutendsten Wirtschaftsbereichen in Europa: Mit einem Volumen von 1.050 Mrd. EUR trug der Logistikmarkt in 2017 zu knapp 7% des europäischen Bruttoinlandsprodukts bei. Über die letzten Jahre hinweg ist der Markt zudem stetig gewachsen. Deutschland ist dabei mit rund einem Viertel der mit Abstand größte Logistikmarkt in Europa und das schon seit Jahren. Als Exportnation und aufgrund der zentralen Lage mit gut ausgebauter Verkehrsinfrastruktur ist Deutschland ein internationales Logistik-Drehkreuz. Immer mehr internationale Unternehmen entscheiden sich bei der weltweiten Verteilung ihrer Waren für Deutschland als Logistikstandort.

Wer Logistikimmobilien kaufen möchte, benötigt ein sehr gutes Netzwerk, da die Assetklasse in Deutschland sehr beliebt ist. Eine gute Beziehung zu Eigentümern oder zu Logistikimmobilien Maklern ermöglicht den Zugang zu den wenigen Objekten, die zum Kauf angeboten werden.

Wie sieht der deutsche Investmentmarkt für Logistikimmobilien aus?

Der Logistikimmobilien Markt in Deutschland entwickelt sich schon seit Jahren positiv. Im vergangenen Jahr wechselten in Deutschland Logistikimmobilien im Wert von rund 60 Mrd. EUR den Eigentümer. Rund 6,8 Mrd. EUR davon wurden von Logistikimmobilien Investoren investiert. Der zweithöchste Wert aller Zeiten! Investitionen in Logistikimmobiliensind aus vielen Gründen attraktiv. Investments in Logistikimmobilien Fonds bieten sichere und konstante Cashflows sowie hohe Ausschüttungsrenditen. Durch ihre hohe Angebotsflexibilität und ihre geringere Abhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen verfügt die Assetklasse über ein attraktives Risiko-/Rendite-Verhältnis. Die Volatilität der Logistikimmobilienrenditen war im Vergleich zu anderen Assetklassen deutlich geringer. Zudem sind die Mieten über die Zyklen einer Immobilie sehr konstant. Die derzeit am Markt erzielten hohen Verkaufspreise basieren teilweise auf unter dem Marktniveau liegenden Mieten und bieten dem Investor die Chance auf künftige Mietsteigerungen. Durch unterschiedliche Immobilientypen und Standorte kann eine gute Diversifikation im Portfolio erreicht werden.

Was zeichnet die Assetklasse Logistikimmobilien aus?

Logistikimmobilien haben eine Nutzungsdauer von bis zu 60 Jahren und verursachen dabei vergleichsweise geringe Instandhaltungskosten. Die Mieten für Logistikimmobilien sind relativ stabil. Aufgrund der zunehmenden Flächenknappheit ist zukünftig mit einem leichten Anstieg zu rechnen. Die Mietvertragslaufzeiten sind im Vergleich zu den langen Pachtverträgen bei Hotels, Büros oder im Einzelhandel relativ kurz, in der Regel bei Neubauten zwischen drei und zehn Jahren, bei Bestandsobjekten meist zwischen ein und fünf Jahren. Die tendenziell kurzen Mietlaufzeiten sind nicht kritisch, sofern der Standort passt. Logistikimmobilien lassen sich meist schnell nachvermieten, Leerstand ist in Deutschland mit rund null bis drei Prozent kaum vorhanden. Durch hohe Eigeninvestitionen, eingespielte Arbeitsabläufe und eine bewusste Standortwahl im Rahmen der Supply Chain werden die Mietverträge oft über viele Jahre bzw. Jahrzehnte verlängert. Nach Marktschätzungen beträgt die Quote der Mietvertragsverlängerungen rund 90 %.

Warum sollte man in Logistikimmobilien investieren?

Logistikimmobilien sind mittlerweile fester Bestandteil in den Portfolien institutioneller Investoren. Durch die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien als Investment liegt der Marktanteil inzwischen bei über 10 %. Aus allen Teilen der Welt strömt Geld auf den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Bei Logistikimmobilien ist der Anteil internationaler Investoren so hoch wie in keinem anderen Segment. Nach wie vor ist der Renditespread von 1,25 bis 1,75 % gegenüber anderen Objektklassen wie Büro oder Einzelhandel attraktiv. Lesen Sie mehr zu einem Investment in Logistikimmobilien hier. Logistikimmobilien Investoren erfreuen sich zudem an planbaren Cashflows.

Was muss beim Kauf von Logistikimmobilien beachtet werden?

Der Standort und die Objektqualität bestimmen nachhaltig die Drittverwendungsfähigkeit und somit die Wertigkeit einer Logistikimmobilie. Zudem beeinflusst sowohl die Makro- als auch die Mikrolage den Wert. Für die allgemeine Prüfung einer Logistikimmobilie als Investmentoption ist die Wiedervermietbarkeit sowie die aktuelle Nutzung (inklusive Restmietlaufzeit) von zentraler Bedeutung.

Bei der Marktanalyse werden nicht nur Angebot und Nachfrage auf dem jeweiligen Investmentmarkt beurteilt, sondern auch die Situation auf dem Vermietungs- und Grundstücksmarkt. Beispielsweise werden Art, Alter und Qualität der Bestandsobjekte sowie die in Planung befindlichen Baumaßnahmen, aktuelle Projektentwicklungen, Immobilien kurz vor Fertigstellung und die Nachfrage nach Logistikflächen durch potentielle Nutzer untersucht.

Beim Kauf von Logistikimmobilien spielt die Lage eine wichtige Rolle. Bei der Standortbewertung werden als maßgebliche Kriterien die großräumigen Rahmenbedingungen auf der Makroebene sowie das direkte Umfeld und die gebäudespezifischen Merkmale auf der Mikroebene für eine nachhaltige Investitionsentscheidung betrachtet.

Auf der Makroebene gibt es Standorte, die unabhängig von der spezifischen Nutzung attraktive Rahmenbedingungen für die Logistik bieten, beispielsweise durch die Lage in einer etablierten Logistikregion, die Nähe zu Ballungszentren oder großen Produktionsstätten oder das Arbeitskräftepotential. Die Mikrolage ist hingegen stark von den individuellen Anforderungen des Nutzers, wie etwa dem konkreten Flächenbedarf, abhängig. Wichtige Kriterien sind hier u.a. eine gute Verkehrsanbindung und schnelle Autobahnerreichbarkeit, die Lage in einem Gewerbe- oder Industriegebiet möglichst mit 24/7-Betriebserlaubnis sowie Serviceeinrichtungen wie Tankstelle oder Gastronomie vor Ort.

Welche Anforderungen müssen Logistikimmobilien erfüllen?

Die Veränderungen entlang der Supply Chain bringen neue Anforderungen an Logistikimmobilien mit sich. Der Einsatz von Robotik und weiteren neuen Technologien wird vielleicht keinen revolutionären Einfluss auf Logistikimmobilien haben, allerdings werden die Anforderungen an Flexibilität und Drittverwendungsmöglichkeit steigen. Weitere Faktoren, die künftig eine größere Rolle bei Logistikimmobilien spielen werden, sind ein leistungsfähiges Daten- und Stromnetz sowie eine intelligente Gebäudetechnik und Ladestationen für E-Mobilität. Zudem ist damit zu rechnen, dass aufgrund des höheren Stromverbrauchs der Bezug sowie die eigene Herstellung regenerativer Energien wichtiger werden. Insgesamt ist in absehbarer Zeit nicht mit revolutionären Veränderungen, sondern vielmehr einer evolutionären Anpassung der Logistikimmobilien an veränderte Bedingungen zu rechnen. Lesen Sie mehr zur Logistikimmobilie der Zukunft hier.

Wie wirkt sich der Boom im Online-Shopping auf den Logistikimmobilienmarkt aus?

Aktuelle Logistikimmobilien Trends werden momentan primär von Megatrends wie der steigenden Bedeutung von E-Commerce oder Digitalisierung geprägt. Logistik hat durch nachhaltige Trends wie den E-Commerce an Bedeutung gewonnen. Dieser weist nach wie vor ein dynamisches Wachstum auf. Der E-Commerce-Umsatz mit Waren brutto stieg in Deutschland in 2018 auf 65,1 Milliarden Euro. Dies hat umfassende Veränderungen im Einkaufsverhalten und der Warendistribution mit sich gebracht. Steigende Kundenerwartungen vom „Next-Day-Delivery“ zum „Same-Day-Delivery“ bergen Herausforderungen für die Logistikbranche und erfordern kostenoptimierte Lösungen und neue spezifische Netzwerke. Diese Entwicklungen führen zu einem steigenden Bedarf an Lager- und Logistikimmobilien.

Das wachsende Bestellvolumen und Erwartungen hin zu kürzeren Lieferzeiten haben zu mehr Dezentralität geführt, um näher am Kunden zu sein. Der wachsende Online-Handel und die Herausforderungen der Innenstadtversorgung treiben die Nachfrage nach einer breiten Palette an verschiedenen Logistikimmobilien-Lösungen in und um große Ballungszentren. Bestandsimmobilien in zentralen, strategisch wichtigen und nicht duplizierbaren Lagen, sind hier von großem Interesse, auch wenn sie nicht den klassischen Vorgaben einer modernen Logistikimmobilie entsprechen.