Logistikimmobilienbranche nutzt Krise als „produktiven Zustand“

Logistikimmobilienbranche nutzt Krise als „produktiven Zustand“

Für das IIWM Institut für Immobilienwirtschaft und -management an der Technischen Hochschule Aschaffenburg haben sich Nora Neeb und Lars Bernhard Schöne einer Analyse der Corona-Auswirkungen auf den Investmentmarkt für Logistikimmobilien gewidmet. In ihrem Paper „Investmentmarkt für Logistikimmobilien im Kontext der Covid-19- Pandemie“ zählen die Autoren die Assetklasse zu den größten „Gewinnern“ der Pandemie.

Fiona Nitschke

13

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Aug

2021

Bodo Hollung, Geschäftsführer und Gesellschafter von LIP Invest, hält seit mehreren Jahren Lehrveranstaltungen an der TH Aschaffenburg. Er doziert zu den Themen Logistik und Logistikimmobilien. Als Schirmherr des aktuellen Forschungspapiers betont Hollung in seinem Geleitwort, dass der Investmentmarkt für Logistikimmobilien bereits vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie ein überdurchschnittliches Wachstum verzeichnete. Durch die nachdrücklich gestiegene Aufmerksamkeit der Investoren während der Krise erhöhe sich im Zusammenspiel mit dem bestehenden Produktmangel der Wettbewerbsdruck. Er ist sicher: „Wesentliche Erfolgsfaktoren bleiben vor diesem Hintergrund der Marktzugang und insofern die langfristige Anbindung attraktiver Objekte.“

Ziel des Forschungspapiers

Neeb und Schöne setzen sich als zentrales Ziel, den Investmentmarkt für Logistikimmobilien und die Auswirkungen, die die Covid-19-Pandemie auf diesen genommen hat, zu analysieren. Dabei kann es sich nur um eine punktuelle Marktbetrachtung für das Jahr 2020 bzw. um einen Vergleich mit dem Vorjahr 2019 handeln. Dass die künftige Entwicklung der Pandemie den Investmentmarkt für Logistikimmobilien auch über diesen Betrachtungszeitraum hinaus beeinflussen wird, halten die beiden für sehr wahrscheinlich.

Zunächst führen sie die Leserinnen und Leser in die wichtigsten Begrifflichkeiten und Definitionen aus der Logistik- und Logistikimmobilienbranche (Supply Chain, Nutzung unterschiedlicher Gebäudetypen, etc.) ein. Weiterhin benennen die Autorin und der Autor mehrere (Mega-)Trends, die als Motor für die Nachfrage nach Logistikimmobilien gelten: Allen voran der E-Commerce, der innerhalb des letzten Jahrzehnts ein Wachstum von 279% verzeichne. Durch die Corona-Pandemie habe der E-Commerce wachsendes Interesse erfahren, wodurch die Nachfrage nach passenden Logistikflächen gestiegen sei.

Bezüglich der Globalisierung – ein Megatrend der letzten Jahre – gehen Neeb und Schöne davon aus, dass sie im Zuge der Corona-Pandemie entschleunigt wird. Sie werfen u.a. das Reshoring – also das Zurückholen von Prozessen und Gütern – als Alternative zu globalen Lieferketten in den Raum.

Die Autorin und der Autor betonen, dass Nachhaltigkeit im Zusammenhang mit Logistikimmobilien durch Covid-19 weiter an Auftrieb gewinnt. Nachhaltigkeit spiele sowohl für die Nutzer als auch die Investoren eine immer wichtigere Rolle bei der Wahl der Logistikimmobilie. Diese Aussage deckt sich mit den Recherchen von LIP. Laut einer Umfrage zu den Präferenzen institutioneller Anleger berücksichtigen bereits über 50 Prozent ESG-Kriterien bei ihren Logistikimmobilieninvestments:

Neeb und Schöne sprechen in ihrem Forschungsbeitrag die Empfehlung aus, Logistikprozesse hinsichtlich ihres CO2-Footprints zu verbessern, um die Attraktivität der Assetklasse weiterhin hochzuhalten.

Investmentmarkt 2020 – Wer investiert?

Attraktiv ist die Assetklasse Logistikimmobilien sowohl bei in- als auch ausländischen Investoren. Allerdings sei der Anteil ausländischer Investoren rückläufig. Vor allem der Anteil asiatischer Anleger sank im Laufe des Jahres deutlich. Neeb und Schöne führen dies hauptsächlich auf Reiserestriktionen während der Corona-Lockdowns zurück: Ausländische Akteure konnten deutsche Logistikimmobilien in dieser Zeit nicht begutachten und sahen daher möglicherweise von Investments ab. Investoren aus Nordamerika und Paneuropa stufen die Autoren hingegen als investitionsfreudig ein. Sie vereinen beispielsweise im dritten Quartal ein Transaktionsvolumen von insgesamt 2,4 Milliarden Euro.

In dem Forschungspapier wird außerdem deutlich herausgearbeitet, dass der Anteil deutscher Investoren 2020 stetig zunimmt. Diese Anlegergruppe dominiert den Markt bereits ab dem 1. Quartal und erreicht erstmals seit 2013 wieder einen Marktanteil von über 50 Prozent. Bei deutschen institutionellen Investoren haben sich nach LIP-Recherchen in den letzten Jahren erhebliche Kapitalanlagen angesammelt:

Quelle: LIP Invest

Dieses Kapital muss aber auch angelegt werden. Durch fehlende, rentable Anlagealternativen sei die Nachfrage der Investoren nach Logistikimmobilien zunehmend gestiegen, so Neeb und Schöne. Angesichts der Pandemie-Herausforderungen sehen sie Logistik-Investments im Vergleich zu anderen Assetklassen ausgesprochen robust. Daher sei es für viele Anleger immer attraktiver geworden, in Logistikimmobilien zu investieren.

Marktkennzahlen im Vergleich

Neeb und Schöne stützen ihre Analyse auf die Kennzahlen zu Transaktionsvolumen, Rendite, Mieten, Kapitalherkunft sowie die Entwicklung der 8 großen Logistikstandorte im Jahr 2020. Dabei fällt auf, dass mit dem wachsenden Anteil deutscher Investoren eine Verschiebung von Portfolio- zu Einzeldeals einhergeht. Die Autoren begründen das damit, dass ausländische Investoren Portfolio-Deals bevorzugen würden, während deutsche Investoren mehr Einzeltransaktionen tätigen.

Das Transaktionsvolumen startete 2020 mit einem starken Auftakt für den Investmentmarkt von Logistikimmobilien: Die bisherige Bestmarke aus dem Jahr 2017 mit einem Ergebnis von 2,15 Milliarden Euro wurde im ersten Quartal mit 2,32 Milliarden Euro übertroffen. Mit den Zahlen der folgenden Quartale konnte das Gesamttransaktionsvolumen sogar die 7-Milliarden-Marke knacken. Mit 7,9 Milliarden Euro ist das das zweitbeste je erreichte Ergebnis.

Im Laufe des letzten Jahres konnte man außerdem eine Steigerung der Immobilienpreise beobachten. Im ersten Quartal war die Spitzenrendite für Logistikimmobilien trotz Marktunsicherheiten weitestgehend stabil, wenn auch leicht sinkend. Die Erkenntnis der Autoren: Das Investitionsvolumen wächst bei gleichbleibend begrenzten Anlageobjekten. Dies erfüllt den Grundsatz der Renditebildung, dass bei geringem Angebot und hoher Nachfrage die Immobilienpreise steigen und die Renditen folglich sinken.

Entwicklungstrend Spitzenrenditen (BAR) nach LIP Invest

Die Spitzenmieten zeichnen über das Jahr 2020 ein gemischtes Bild. Zum einen konnten in einigen Ballungsräumen wie beispielsweise Frankfurt steigende Spitzenmieten ab Q2 beobachtet werden. Zum anderen gilt diese Entwicklung nicht flächendeckend; so blieben die Höchstmieten in München oder Stuttgart nach Erkenntnis der Autoren überwiegend stabil.

In ihrem Fazit können Neeb und Schöne den Einfluss der Pandemie auf die gestiegenen Mieten sowie die gesunkene Rendite allerdings nicht zwingend in einen Zusammenhang bringen. Aufgrund weiterer Einflussfaktoren wie Flächenknappheit oder neuen Investorengruppen könne eine Relation zur Coronakrise nur bedingt angenommen werden.

Die Autoren kommen hingegen zu dem Schluss, dass die (Mega-)Trends durch Covid-19 extrem verstärkt wurden. E-Commerce, Nachhaltigkeit sowie in Folge die City-Logistik konnten die Pandemie als „Multiplikator“ nutzen. Die gestiegene Aufmerksamkeit auf den gesamten Logistiksektor führe dazu, dass Projektentwickler nun vermehrt Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigen.

Insgesamt gehört die Assetklasse Logistikimmobilien ihrer Meinung nach zu den größten Gewinnern der Pandemiekrise. Die zukünftigen Aussichten der Branche schätzen sie als positiv ein. Insbesondere Kapitalherkunft sowie die Aufteilung der Investorengruppen halten sie im Weiteren für spannende Untersuchungsgegenstände.

Einen regelmäßigen Marktüberblick mit Daten zu Transaktionsvolumen, Renditen und verfügbaren Logistikimmobilien bietet auch der quartalsweise erscheinende LIP Up To Date Bericht.

Das vollständige Forschungspapier „Investmentmarkt für Logistikimmobilien im Kontext der Covid-19-Pandemie (2021) von Nora Neeb und Lars Bernhard Schöne steht Ihnen kostenlos zum Download zur Verfügung.

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